Las estrategias en bienes raíces, son la piedra angular en toda acción de inversión.
Bien si necesitas adquirir tu patrimonio, pero sobre todo si necesitas obtener rentabilidad, la información y las estrategias en bienes raíces son tu mejor aliada a la hora de tomar decisiones.
Si bien al principio puede parecer importante que aprendas todo lo que puedas sobre la inversión inmobiliaria, puede ser mejor enfocarse en dos cosas: un vehículo de inversión inmobiliaria y estrategias en bienes raíces efectivas.
Aquí presentaremos algunos de los vehículos de inversión inmobiliaria más populares, así como las estrategias en bienes raíces que se usan para avanzar en ellos.
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¿Qué nicho dentro de la inversión en bienes raíces elegir?
La siguiente lista incluye los tipos de propiedades más comunes con los que tratan los inversores inmobiliarios.
Cada opción tiene muchos subconjuntos, pero recuerda que no necesitas conocerlos todos.
Esta es simplemente una lista para ayudarte a comprender qué opciones existen y después aplicar una estrategia de inversión en bienes raíces.
– Inversión en terrenos
Comúnmente denominados terrenos de inversión, terrenos para invertir, terrenos patrimoniales o rústicos.
Son lotificaciones de tierra destinadas para la inversión a largo o mediano plazo.
Hay que destacar, que un terreno por sí solo puede mejorarse (valor agregado), para después ser arrendado o alquilado y así crear un flujo de efectivo, incluso si ese pedazo de tierra es lo suficientemente grande, esta se podría dividir, y vender en partes.
Muchos optan por comprar grandes cantidades de tierra con la esperanza de venderlas en un futuro y duplicar o triplicar el monto de su inversión.
– Lotes de vivienda o pequeños edificios
Esta opción combina los beneficios financieros y de compra fácil de una vivienda unifamiliar, y pueden producir una buena cantidad de flujo de efectivo.
Asimismo hay menos competencia de la que existe en la demanda de viviendas dado su enfoque y mayor precio.
Esta opción, aunque menos frecuente que la anterior, aprovecha las economías de escala ya que solo se necesita un préstamo para adquirir varias viviendas.
Estas inversiones son muy atractivas debido a que la mayoría de los bancos evalúan estas propiedades con las mismas pautas que una vivienda unifamiliar, lo que puede hacer que sea más fácil de obtener la financiación necesaria.
– Fondos de inversión inmobiliaria
Un fondo de inversión inmobiliaria es un vehículo de inversión en inmuebles.
Es similar a una acción (como participación en una empresa) que invierte en una o múltiples propiedades.
En México tenemos muchas de ellas operando y están reguladas tanto por la AFICO como por la Bolsa Mexicana de Valores (BMDV).
La mecánica de operación de la mayoría, funciona mediante una plataforma online que mediante registro previo del inversor abona un capital mínimo con lo cual fondea la inversión para construir ya sea un edificio o un local comercial.
La plataforma se encarga de la acreditación respectiva de los proyectos, mediante un exhaustivo escrutinio, por lo que es seguro invertir con ellos.
El inversor al terminar el plazo de financiamiento recibe intereses de acuerdo al monto invertido y al plazo.
Las ventajas frente a la inversión inmobiliaria directa es la liquidez (comprar y vender un fondo de inversión inmobiliaria es cuestión de minutos, no así comprar o vender un inmueble) y el acceso a la inversión (permitiendo adquirir una pequeña parte de inversiones que estarían fuera de nuestras posibilidades) y sencillez (investigue opciones, compruebe en qué invierten y compre pequeñas cantidades de varias opciones para comenzar a ser un inversor inmobiliario).
Esta es una de las mejores opciones para comenzar a invertir en bienes raíces, pero no espere que los rendimientos sean tan grandes como los que produce la inversión inmobiliaria directa.
– Inversión en inmuebles comerciales
Las inversiones en inmuebles comerciales (ya sea locales, oficinas, naves, bodegas, etc.) pueden variar dramáticamente en tamaño, estilo y propósito, pero en última instancia suponen una propiedad que se alquila a un negocio.
Hay de los que alquilan locales pequeños hasta los que alquilan bodegas industriales de gran tamaño.
Estas inversiones se caracterizan por proveer un flujo de efectivo en períodos de tiempo, por lo que la rentabilidad está sujeta a la época o estación del año.
También no es secreto que estas inversiones han sufrido un duro golpe por la contingencia sanitaria que supuso la COVID 19, un acontecimiento que ha paralizado y ralentizado las rentas de estos espacios, pues varias han apostado por el comercio electrónico.
Esto aunado a que las propiedades comerciales a menudo pueden quedar vacías durante meses o años.
En definitiva, no se recomienda invertir en este tipo de inmuebles si estas comenzando o si no cuenta con un capital inicial sólido que le pueda servir para amortiguar los meses bajos.
– Subastas legales de inmuebles
La mecánica de este tipo de inversiones va así: cuando un propietario no paga su hipoteca o su casa, el inmueble podrá ser ejecutado judicialmente para pagar la cantidad adeudada.
Esto supone en ocasiones propiedades con un descuento importante, pero una operativa extremadamente compleja.
Son transacciones complicadas que requieren investigación, conocimiento y experiencia, y no aptas para novatos.
Ya que conoces las inversiones inmobiliarias más conocidas, es ahora cuando cuestiones como la experiencia, la información, el conocimiento juegan un papel importante; saber cuales son las estrategias más efectivas te ayudará a tener un panorama más amplio a la hora de invertir.
Sin embargo, se requiere en algunas de ellas, experiencia y visión para llevarlas a cabo de manera efectiva, aunque siempre es bueno comenzar en pequeño para ir escalando en inversiones más complejas y lucrativas.
Inversión: estrategias en bienes raíces.
Compra y alquila
Tal vez, la forma más común de estrategia en bienes raíces, sea la de comprar y mantener una propiedad para alquilarla.
Principalmente esta estrategia busca crear riqueza a largo plazo mediante la tenencia de la propiedad mediante el flujo de efectivo mensual.
Ventajas
Te da la oportunidad de mantener la propiedad y cobrar su alquiler mientras usas el monto de la renta para amortizar los pagos de la compra del mes.
Una de las cosas más importantes que debe comprender uno que inicia en esto, nuevo inversor es la manera de analizar oportunidades de inversión inmobiliaria.
Desventajas
El error más común en esta estrategia en bienes raíces, es la compra de malas propiedades desde el punto de vista de la inversión inmobiliaria y eso hacen que las desventajas sean visibles.
Hay que saber que no cualquier propiedad que parezca “buena” es una buena inversión y saber diferenciarlas es crucial para el éxito a largo plazo.
Otros problemas comunes incluyen subestimar los gastos o tomar malas decisiones sobre la selección de inquilinos.
Para llevar a cabo adecuadamente la estrategia de compra y alquiler debe aprender a identificar correctamente los flujos de efectivo de una propiedad.
En última instancia, cuando el mercado se encuentra en un punto de precios bajos es un buen momento para que el inversor que sigue esta estrategia salga de compras.
Cuando el mercado aumenta su precio, un inversor experimentado dejará de comprar hasta que las cosas se calmen.
Durante estos períodos de aumento de precios puede vender o simplemente continuar manteniendo sus propiedades.
Esta es la vía más habitual, y si puede aprender cómo evaluar y comprar buenas oportunidades, encontrar inquilinos de calidad y administrar sus activos de manera adecuada estará en la buena dirección como inversor inmobiliario.
Compra, rehabilitación y venta de propiedades.
Una de las tácticas que últimamente despiertan más interés en el mundo de la inversión de bienes raíces es la búsqueda de inmuebles con un mal estado para reformarlas y mejorarlas para vender con ganancias.
El tipo de inmuebles más buscados para esta técnica son las viviendas por su facilidad en la compra y venta posterior.
Para valorar este tipo de inversiones inmobiliarias existe un cálculo conocido como la regla del 70% con la que podremos valorar rápidamente si una propiedad de este tipo puede resultar interesante.
Un inversor con experiencia comprará una vivienda al 70 por ciento de su valor tras la reforma menos los costes de rehabilitación.
Ventajas:
De hacerlo de forma correcta, ayuda a capitalizar ganancias en un corto plazo de tiempo. Por ejemplo, una oportunidad inmobiliaria tendría un valor de $1,500.000 MXN si estuviera en perfectas condiciones, pero necesita una reforma integral con un coste estimado de $250.000 MXN
Un primer cálculo para esta vivienda nos arroja una posible oferta por $800,000 MXN ($1,500,000 MXN x 70% – $250,000 MXN) y trataremos de venderla tras la reforma entorno a los 1,500.000 MXN.
Este es un primer cálculo que nos permite contar con un margen suficiente para los gastos de compra y los posibles imprevistos de una reforma importante.
Los números reales de cada oportunidad inmobiliaria deberán estudiarse para garantizar una actividad inversora positiva.
Uno de los aspectos clave en esta estrategia es la velocidad.
Un inversor inmobiliario intentará comprar, rehabilitar y vender la propiedad lo más rápido posible para garantizar la máxima rentabilidad y evitar muchos meses de gastos.
Estos gastos incluirán facturas, impuestos, comunidad de propietarios, gastos financieros y cualquier gasto requerido para mantener la vivienda en un buen estado.
Desventajas:
A diferencia de otras estrategias de inversión inmobiliaria esta opción de comprar para reformar y vender no es una actividad pasiva.
Más bien todo lo contrario, requiere una cantidad de trabajo y seguimiento importante.
Desventajas Como inconveniente, cuando un inversor deja de comprar y vender deja de ganar dinero hasta que realiza una nueva operación, por lo que se asemeja más a un trabajo o una actividad que a una inversión pasiva.
Muchos inversores optan por utilizar esta estrategia puntualmente al encontrar la oportunidad adecuada, aumentando el capital para otras inversiones más pasivas a largo plazo.
Intermediación Inmobiliaria.
El proceso de intermediación de inversión inmobiliaria mezcla características propias de la inversión inmobiliaria y una agencia inmobiliaria propiamente dicha.
La intermediación en inversiones inmobiliarias implica encontrar grandes oportunidades de inversión, pactar un precio y condiciones para adquirir el inmueble y presentar la oportunidad a otros inversores.
Un intermediario, de manera similar a un agente inmobiliario, nunca es dueño de la propiedad que está vendiendo.
Simplemente encuentra o crea grandes oportunidades inmobiliarias mediante una serie de estrategias y “vende” o traspasa esta oportunidad por unos honorarios determinados.
Estos honorarios suelen oscilar, siendo lo más habitual fijar un pequeño porcentaje sobre el precio del inmueble.
Conclusión
Estas son algunas estrategias que puedes emplear cuando inviertes en bienes inmuebles, todas ellas con sus ventajas y sus desventajas y te aseguramos que cada una de ellas tiene variantes que aumentan en complejidad a medida que se adentra a este mundo.
Bien puedes aplicarlas conforme al nivel de experiencia que tengas, aunque recomendamos una asesoría especializada antes de iniciar en ello y por lo tanto aminorar el riesgo.
En Ecopsa Desarrollos asesoramos a personas que quieran tener su primera inversión en bienes raíces en la modalidad de terrenos de inversión o terrenos residenciales.
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