Estos desarrollos por lo general tienen un fuerte respaldo de una inmobiliaria quien es el que los comercializa y tu asesor te puede guiar en el proceso y asesorar de manera profesional para que tengas la certeza de que la inversión que estás considerando hacer tiene buenas posibilidades de ser atractiva.
Estos desarrollos por lo general proyectan su desarrollo a un plazo de 5 o 10 años y diferentes factores hacen que este tiempo sea corto o largo, es por eso que aunque estén “en medio de la nada” la idea es ir proyectando el crecimiento de tu inversión a mediano o largo plazo según sea el caso.
Si tú ya has tomado la decisión de invertir en terrenos o en un desarrollo, ya estás en camino para checar los factores que te pueden indicar que tu inversión es a todas luces buena.
Pero si aun tienes dudas de invertir y aun lo estás pensando: te recomendamos dar una leída a nuestro primer artículo:
Inversión en terrenos: ¿Cómo saber si es el momento correcto?
Donde te damos tips e indicadores para que identifiques si la inversión inmobiliaria es lo tuyo, o si estás en buen momento para invertir en este rubro. A groso modo son consejos prácticos que son fáciles de identificar y te darán el punto de partida para iniciar en el mundo de las inversiones.
Ya continuando, para saber que estás ante una buena oportunidad de inversión, hay sin embargo una serie de características que los desarrollos atractivos o con potencial de plusvalía tienen.
Aunque en realidad, empezaremos con el concepto de plusvalía.
¿Qué es exactamente la plusvalía? ¿Para que sirve? ¿Qué o quién la determina? ¿Cuáles son sus efectos? ¿Cómo puedo calcularla? Todas estas preguntas las resolveremos en este artículo.
Una inversión con alta plusvalía
Antes de hablar de plusvalía en inversiones inmobiliarias hay que aclarar que este concepto fue desarrollado por Karl Marx a finales del siglo XIX, y en realidad es un término más que nada de corte laboral que más o menos dice que la plusvalía o plusvalor: es el excedente monetario originado por el trabajo humano presente en cualquier acción productiva.
Un término algo confuso pero que nos lleva a replantearnos que el término de plusvalía ha ido evolucionando con el paso del tiempo.
Karl Marx da este concepto inspirado en otros economistas como David Ricardo o Adam Smith quienes pusieron las bases de la macroeconomía.
En el marco de las inversiones inmobiliarias tenemos que este concepto de plusvalía está muy lejos de lo que dijo Marx y en este ámbito, la plusvalía se define como el valor de un inmueble que con el paso del tiempo aumenta, como consecuencia de variables externas.
Teniendo esto como base podemos definir que una plusvalía es el beneficio obtenido de la diferencia positiva entre el precio al que se compró un bien y el precio de su venta, en una operación o transacción económica.
Es decir, es el aumento de valor de un bien o un producto por causas diversas que los dueños o propietarios no pueden controlar o influir en ellas, lo cual significa una ganancia.
Factores de la plusvalía
De hecho existen 4 FACTORES INHERENTES EN LOS BIENES RAÍCES QUE INFLUYEN EN EL VALOR DE LA PROPIEDAD: Factores Físicos, Factores Económicos, Factores Sociales, Factores Políticos o Legislativos.
Factores Físicos:
Estos son el clima, la topografía, la fertilidad del suelo, los recursos minerales, la panorámica, los factores comunales como iglesias, escuelas, parques, comercios, etc., y características propias del inmueble como ubicación, forma, edad, estado de conservación, etc
Factores Económicos:
La capacidad para satisfacer una necesidad, su escasez o bien la oferta limitada de ese bien o servicio, demanda: productos o servicios que los consumidores o el público están dispuestos a adquirir. Poder adquisitivo, factores macroeconómicos , inflación.
Factores Sociales:
Crecimiento de la población, vecindades o entornos, crecimiento de la población.
Factores políticos o legislativos:
Urbanísticos: planes de desarrollo urbano, uso de suelo. Forma o régimen de propiedad, política de impuestos, control de rentas, permisos ambientales, permisos de construcción.
Zonas de inversión que generan plusvalía.
Si ya has decidido invertir y apostar por desarrollos o proyectos específicos, checan sus factores de plusvalía, que serán importantes a la hora de generar rendimientos y puedan aumentar su valor de forma exponencial con el tiempo.
Ten en cuenta invertir en:
Zonas consolidadas:
Son zonas que ya cuentan no sólo con servicios e infraestructura, sino que también ya la zona tiene un valor generado y su desarrollo se puede ver año con año. En Mérida tenemos zonas en donde el valor de renta es mayor y los servicios son un poco más costosos que en otras zonas. Como en la zona norte.
Nivel de plusvalía – Alta a corto plazo
Zonas de reconversión:
Son zonas en donde las propiedades están cerca de zonas consolidadas y por alguna razón no han tenido los beneficios aun, pero están cerca de tenerlo. Así tenemos zonas en la periferia de la ciudad que si bien aun no logran su desarrollo pleno, tan sólo es cuestión de tiempo.
Nivel de plusvalía – Alta a mediano plazo
Zonas comercial-popular:
Son zonas con mucho historia, pero con cierto rezago en servicios, gozan de una alta actividad comercial, y por lo general tienen un desarrollo semi lento aunque tienen la particularidad de que comercialmente son rentables. Abarcando un público meta popular y de gran escala. Ejemplos de estas zonas podemos ver las zonas de mercados y tianguis en el centro de la ciudad de Mérida.
Nivel de plusvalía – Media a corto plazo
Zonas marginal:
Son zonas con mucho historia, pero con cierto rezago en servicios, gozan de una alta actividad comercial, y por lo general tienen un desarrollo semi lento aunque tienen la particularidad de que comercialmente son rentables. Abarcando un público meta popular y de gran escala. Ejemplos de estas zonas podemos ver las zonas de mercados y tianguis en el centro de la ciudad de Mérida.
Nivel de plusvalía – Baja largo plazo.
Al invertir en algo, siempre se busca que la relación costo-beneficio sea alta o que el precio pagado sea justo en cuanto a la calidad del producto. Es bueno tomar en cuenta este aspecto para saber si el terreno tiene potencial para convertirse en una inversión con buena liquidez a futuro.
Tenga en cuenta estos aspectos antes de invertir en un bien inmueble.
1.- Ubicación.
Ojo con este detalle, el hecho de que esté un desarrollo o un terreno se encuentre en una zona que en apariencia no presente ningún atractivo, es muy probable que el desarrollo de la ciudad a largo plazo se proyecte en esa zona y que esto represente amplios rendimientos.
2.- Zona
Muy ligada a la ubicación tenemos la zona en donde se encuentra el terreno, este aspecto es muy importante pues determina la proyección de desarrollo que la zona puede dar.
Aunque tu terreno esté en un desarrollo que tenga los mejores acabados y visualmente sea atractiva, es fundamental que esté ubicada en un lugar estratégico.
Es importante que la propiedad esté bien comunicada, pero al mismo tiempo tenga cierta privacidad.
3.- Servicios
Asegúrate de que toda la zona aledaña a tu terreno cuente con pavimentación, o por lo menos que esté en el proyecto. Esto te dará la idea desarrollo urbano y de los servicios básicos en el sector.
Pregunta en tu inmobiliaria si hay contratos con servicios de gas natural, teléfono e Internet, pues todos ellos son servicios que se convertirán en fundamentales dentro de unos años.
4.- Riesgos potenciales.
¿Tu posible inversión se encuentra cerca de humedales o de ríos, o cerca de zonas protegidas? Evalúa los riesgos potenciales que tu terreno puede sufrir en un momento dado y toma precauciones.
Estos factores y sus variantes son tan sólo algunos en donde la plusvalía puede verse impactada de manera negativa o positiva según sea el caso.
La asesoría de expertos, un factor clave.
Los aspectos y detalles
que tu inversión pueda tener y su influencia en la plusvalía es algo que deberías tratar con tu asesor inmobiliario de confianza, procura que sea él quien te despeje de tus dudas de manera clara y concisa y ten a la mano todas las preguntas para que estés bien informado y puedas tomar una decisión inteligente e informada.
